文化酒店携手地产，推动酒店资产溢价增长

随着国内旅游和商务出行市场的恢复，酒店行业迎来进一步复苏机遇。在房地产行业纷纷选择向复合地产发展的背景下，获取物业项目中最匹配酒店的优质物业成为酒店投资的一个关键点。

同时，随着年轻一代消费群体的到来，行业格局已然生变，文化体验逐渐成为酒店消费中的重要组成部分。酒店可在精准捕捉品牌文化精髓的同时，兼顾成本与体验的恰当融合，实现收益优化和资产增值。

4月13日，锦江都城联合次方点评在中国广州的锦江都城广州番禺长隆酒店内召开以“文化酒店携手地产项目，酒店资产租VS买哪更性感？”为主题的酒店投资开放日。本次活动携手华南投资人、投资机构、行业专家及品牌方基于优质物业与文化属性类酒店产品相结合而助力酒店投资收益进行深入探讨。

01

2020年酒店投资点评数据报告

次方点评的创始人老管表示，所有的赛道，所有的行业，竞争的是生态位，抢占生态位。民宿在住宿行业是一个非常劣势的生态位，而像锦江都城中档酒店只要做到60分，项目可能就会有收益，但是民宿可能要做到90分，甚至是100分才可以赚钱。

在住宿行业如何抢占生态位，表现为：一、加盟商要在合适的区域内找到最有价值的物业；二、品牌方要保持高效的运营水平。这两点叠加在一起，加盟商的收益将会更好。

次方点评创始人兼CEO/增长会发起人老管

据次方点评调查数据显示，53%的投资人认为品牌开发比较专业；筹开的平均周期是7.1个月；85%以上的投资人会选择自己的团队；在经营方面只有30%的投资人相对满意；会员占比达到40%以上，仅占业主的五分之一；在供应链环节，75%的投资人认为集团采购的价格偏高。

据广州地区中端/经济型酒店OTA房价及点评分析显示，中档酒店的好评率高于经济型，预示着存量升级是未来的趋势。在出行目的占比上，经济型酒店的商务出差占比最高；中档酒店则是情侣结伴出行占比较高，其次是个人出行。

老管认为行业的连锁化是趋势。目前，次方点评组建的投资人社群里有各个品牌的加盟商，希望借助业内专家的投资经验和影响力，让更多的投资人少走弯路。

02

敏捷集团物业项目展示

敏捷集团公寓事业部总经理罗辑

敏捷地产公寓事业部总经理罗辑在会中表示，敏捷集团在去年集中推进品牌升级并对多元化业务进行梳理，共管理资产900亿，面积3000万平米。此次活动中，罗辑为投资人展示了敏捷集团两大品牌“敏捷”和“锦绣”，对应精品住宅、CBD商业以及城市综合体系列包括文旅度假系列。罗辑从“酒店对地产帮助”、“敏捷为什么要引入投资人”、“投资人与敏捷合作”三方面全面解读地产与投资人的合作关系。

此外，敏捷地产在活动中发布已建成“广州番禺的动漫城附近项目”、“三亚优质酒店项目”、“南沙丽都公馆项目”、“海鸥岛项目”、“敏捷郞悦公馆项目”，现场与大家交流。

03

文化助力酒店投资收益，锦江都城走在前列

锦江酒店（中国区）副总裁兼锦江都城品牌总裁虞瑜

锦江酒店（中国区）副总裁兼锦江都城品牌总裁虞瑜在会中为投资人展示锦江集团的发展史。1935年董竹君女士在上海创立第一家“锦江茶室”，1936年在上海开设“锦江川菜馆”后一炮而红，饮誉天下，后由政府收购取名“锦江饭店”，店徽是竹叶，由董竹君出任锦江饭店首位董事长，任百尊为首任总经理。1951年锦江饭店起正式挂牌起，直到2003年重组为锦江（国际）集团有限公司并打造众多知名品牌，引入多家国际品牌。锦江国际集团形成三大核心板块酒店、旅游及客运三大核心主业和实业、金融等相关产业及基础产业控股锦江资本、锦江酒店、锦江投资、锦江旅游四大上市公司。锦江高星酒店接待过全球政要、高规格论坛的国宾，打造了一批优秀的品质服务型人才。但在市场化运作还稍欠火候，因此，开启了资产整合收购的方向。

2003年后锦江整个资产的整合、收购，进行了大变革。第一步在2010年收购了美国洲际酒店管理公司学习整体国际性的酒店管理公司人才体系以及管理理念；第二步在2015年收购了法国第二大酒店管理公司卢浮集团和铂涛酒店集团；第三步分别于2016年收购维也纳酒店集团并战略投资雅高酒店集团，2018年对丽笙集团进行了收购。因此锦江从2002年至2020年，是突飞猛进的发展阶段。

截至 2020年12月底，锦江酒店 (中国区)拥有已签约酒店规模数超14000家，超143万间客房，覆盖了470多个城市，未来目标希望突破2万家酒店。依托锦江国际集团“一中心三平台”，“锦江全球创新中心GIC”、“锦江全球旅行产业共享平台WeHotel”、“锦江全球采购平台GPP”、“锦江全球财务共享平台FSSC”优势，实现从资源匹配、管理优化、业务协同的充分融合发展。

锦江国际集团已经建立锦江全球采购平台GPP，不久之后将在上海建造酒店供应链产品展厅，让投资人全面了解更多性价比好的产品，也给供应商展示的平台。

锦江都城品牌海外业务中心总监陈华

锦江都城品牌海外业务中心总监陈华在活动中为投资人分享拥有90年历史的锦江都城品牌。锦江都城华东布点较多，在上海和南京开设将近20家门店，广州5家，深圳即将开业3家，海外欧洲已经出现锦江都城酒店，法国巴黎正在筹建，全国已有项目超300家。锦江都城希望将传统变成现代，运用每个细节点形成文旅探索的特点，并将当地文化和传统文化融入现代风格。

锦江都城为客人带来在地时刻、经典时刻还有安舒时刻的体验。其中，有20多家综合体与万达连成一体。陈华表示法国设计师团队在18-19年间为锦江都城重新定位整体设计，将art deco装饰艺术风格和中式复古元素完美融合。同时，打造出体验人文礼遇的茶吧，可为宾客提供不同口味的品质好茶及体验到在地茶文化。酒店的装饰物由法国团队带着设计性的独特眼光挑选和打造，并对比多个供应商进行物料的采购、设计以及复原。锦江都城将餐吧和酒吧合二为一，晚上的灯光可以调节，整个设计既包含半私密性的文化沙龙设计，又集多功能与社交共享空间与一体。同时，健身房版块与网红健身房进行合作，客人入住即可直接预约私教。酒店设有新零售专区和线上微商城，宾客可从中选购锦江都城专属定制的文化衍产品，也为酒店增强了相关收入和溢价收入。 

锦江都城设计集结中国摩登元素，整体选址面积是5000至15000平米，单房的造价基本上不会超过13万，整个大堂希望面积不小于150平米。锦江都城针对年轻客人进行创新的升级设计，针对不同城市、产品、文化进行相关植入。

锦江都城品牌加盟综合部负责人李久胜

对于现场投资人关于锦江都城品牌加盟费的问题，锦江都城品牌加盟综合部负责人李久胜表示锦江都城的加盟费由三部分组成，一是固定加盟费，常规标准40万，其中涵盖了整体的设计流程以及合作理念，包括消防设计。二是浮动加盟费，根据酒店规模的客房量，每间3500元左右。三是工程监理费8万，同时锦江都城会派遣品牌中国区的设计经理进行现场指导，次数不低于10次。李总强调，锦江都城品牌会以24×365的模式为每一位加盟商、潜在加盟商以及还不是加盟商的朋友提供服务，予以投资人充分的咨询、支持和解答。

04

酒店投资，选择租赁还是购买?

在小旦旦科技总裁兼品牌中国战略规划院专家委员组委员丁晓宇的主持下，敏捷集团酒店事业部总经理田文国、投资人联盟佛山主理人覃汉录、锦江都城番禺万博酒店法人代表张英鹏、锦江酒店（中国区）副总裁兼锦江都城品牌总裁虞瑜就“地产公司与投资人与文化酒店的思维碰撞”话题展开深入探讨。

从右到左：

锦江酒店（中国区）副总裁兼锦江都城品牌总裁虞瑜

酒店投资人联盟佛山主理人覃汉录

锦江都城广州番禺万博酒店法人代表张英鹏

敏捷集团酒店事业部总经理田文国

小旦旦总裁兼品牌中国战略规划院专家委员丁晓宇

酒店在租约投资的机会如何？

锦江都城番禺万博酒店法人代表张英鹏表示，敏捷地产在番禺周边投入较多，当时接触项目是一个整改的过程，即城市化提升的整体过程。回建了原先的村地，回建后发现适合出租。其他的模式，比如商业地产，现在比较稀缺。再就是配套型的商务酒店前景更好，因为有游乐型酒店针对游客。 

锦江都城番禺万博酒店

投资人联盟佛山主理人覃汉录认为考虑投资的资产标准如下：一、如果没有产权的，价格在1万元以下的，会考虑投资；二、如果租约回报率在5年之内的，会考虑投资；三、如果资产回报率，包括租售比在12年以内，也会考虑，但超过12年，即使杠杆效率流转1倍，也不会考虑。

现在广州有哪些投资项目？资产合作机会是怎样的？

投资人联盟佛山主理人覃汉录表示会，从项目的后发优势、会员数量少、门店少、竞争勿过于激烈这几个维度进行考量。他认为高速成长期的品牌，是选择投资的标准之一。

敏捷集团酒店事业部总经理田文国认为，做酒店运营或其他投资，首先要选择物业。要想物业零成本，除非自己持有，尤其是做酒店，找到合适的便宜的物业，是投资的关键。而位置不错、成本低、后续经营空间大是选择好物业的标准。

从锦江都城的角度，如何看广州酒店投资市场的机会？

锦江酒店（中国区）副总裁兼锦江都城品牌总裁虞瑜表示，目前锦江都城取得的成绩，是发展团队和品牌团队的一致努力，打造出了品牌的好品质和好口碑。酒店最终是客人需求的体验感，是物业的感官，即物业的高度——它可以带给客人安全感。

她总结目前都城开展的项目并不多，但讲究品质感，并非盲目发展，同时希望做出溢价，一部分是房地产的溢价；另一部分是帮助投资人保障品牌的品质感。物业的品质感和投资的品质感，这也将为消费者带来了非常好的体验价值。

本次活动中，锦江都城团队还为在场投资人提供了不一样的加盟特惠，十位幸运投资人将分别获得3个月免管理费，免费两个软硬装的最新样板间等优惠福利。这一举动将活动推向又一个高潮。

如今，中国酒店市场正处于又一轮产业变革和后疫情时代行业复苏的关键节点，本次开放日聚焦优质物业，带动文化为资产增值，创造酒店更高收益，真正实现品牌与投资人的长远利益，促进中国酒店行业健康、可持续的良性发展。

锦江都城酒店品牌介绍

锦江都城是全球排名第二位的酒店集团--锦江国际集团旗下定位国际四星级的文旅探索型中高端酒店品牌，起源于上个世纪30年代的上海。目标客源为全球中产阶级旅居休闲商务客，凭借品牌国际化团队的管理让全球游客享受一种别致的文旅待客之道。目前已超300家酒店，遍布中国100多个城市。未来3-5年锦江都城品牌将沿“一带一路”国家布点60家酒店，全球将达到1000家酒店规模，致力于打造具有国际影响力的文创酒店品牌。锦江都城，点亮心视界。