存量时代，淘金老酒店的秘诀何在

打磨细节，“因地制宜”落地产品，才能更好地开拓存量蓝海。

逐浪四十年，中国酒店行业历经“黄金期”迈入存量时代，在增量地产空间愈加饱和的情况下，抢夺存量市场成为各大酒店品牌的核心战略之一。

与此同时，消费3.0时代的来临、地产红利的消失，不断压缩存量酒店的盈利空间，加速其迭代升级的步伐，酒店行业因此迎来一轮新的结构型调整——存量改造。以消费需求为基准的改造升级成为存量酒店焕发新商机的起点。

但对投资者而言，兼顾品质需求和成本管控，实现高投回比属实不易。维也纳酒店潮州店的投资人就面临这个困境。

潮州是一座文化底蕴浓厚的历史名城，维也纳酒店潮州店作为首家入驻该地区的中端酒店，凭借早期的地产红利和投资布局，享誉潮州。

伴随着租赁成本的走高和其他竞品的落地，维也纳酒店潮州店的核心竞争优势式微，产品老化，客群流失，经营管理蒙上了一层阴影。

老店焕新颜的升级法则

老旧的酒店与新消费趋势相悖，翻新改造是大势所趋，老店焕新容易，如何更好落地却让人犯难，因为既要摆脱设施老旧、风格过时、竞争力低下等问题，又要把产品体验做到极致，实现投资价值与市场价值的最大化。但在维也纳酒店团队的帮助下，维也纳酒店潮州店轻而易举的解决了这个问题。

1.定位市场和消费趋势，迭代产品释放溢价空间

作为中端酒店，维也纳酒店潮州店的核心客群是品质至上的商务人士和差旅人，个性化、品质化的酒店产品俘获其芳心的关键。基于这样清晰的洞察，维也纳酒店潮州店投资人选择维也纳酒店V5.0作为升级改造的方向，以此实现对产品的深度焕新。维也纳酒店V5.0版本产品具有鲜明的艺术美学基因，其年轻活力的欧式设计风格，进一步深化了复古经典的品牌感官，在一众同质化酒店产品中独树一帜，且不断以年轻化、生活化、智能化的趋势，营造艺术体感和美学空间，满足住客对于智慧体验、生活情调的追求，在匹配酒店区位价值的同时，能够帮助酒店释放更多溢价空间。

2.平衡预算与投资回报，实现坪效最大化

维也纳酒店潮州店地处市中心，且租赁成本和人力成本较高，资金一度成为升级路上投资人的痛点，平衡预算与投资回报是其主要诉求。基于此，维也纳酒店团队在翻新前充分考量坪效，得出了资产价值最大化改造方式，在维也纳酒店V5.0版本客房落地的过程中，维也纳酒店团队评估物业设施和空间老化情况和设施设备可利用程度，以物美价廉的方式对部分客房进行升级焕新，兼顾日常营收与客房改造，节约开荒成本，使资金链条得以稳定，保证可售房间受益最大化，升级后的维也纳酒店V5.0客房产品，达到了“两升两降”，即房价和利润攀升、人力和投资降低，实现了坪效最大化。

3.去繁就简，因地制宜落地化产品

维也纳酒店团队秉持去繁就简，因地制宜的原则，充分发挥维也纳酒店V5.0产品轻改造优势，灵活适配酒店业态。对公区（电梯、走廊）的地毯和墙布进行了更换，凸显欧式典雅和简约韵味，在客房改造上保留整体格局，将老旧家私换成简易家私，破除厚重感，提升空间感，适当增加智能设备，更贴合年轻人的心智，营造简约又智慧的意蕴。       可见，在整体改造过程中，维也纳酒店团队从市场需求变化趋势、物业基本状态、经营挑战与痛点、产品优势的持续性等方面切入，细致的帮助维也纳酒店潮州店焕新升级。现在的维也纳酒店潮州店更加年轻商务化，简约智能化，以全新视野面向客群，赢得了客人的赞誉和返潮。

改造前

改造后

改造前

改造后

改造前

改造后

改造前

改造后      

掘金存量蓝海，秘诀何在

诸多酒店集团将存量改造与升级作为推动自身增长的第二曲线。但革新并不是一条简单的路，或许在老店焕新这条路上维也纳酒店为我们提供了不错的视角。

1.产品突围同质化

中档酒店品牌百放齐放的时代，破除千篇一律的改造路径，彰显品牌特色基因，才能在同质化严重的酒店丛林中脱颖而出，持续提升存量资产的竞争力。维也纳酒店V5.0版本产品倡导“新商旅，新绅活”，“高级感”和年轻力皆备。集时尚活力、复古贵气为一体的调性，在众多同质化竞品中极具优势。在落地产品时，维也纳酒店团队在呈现品牌特色和美学理念的同时，破除传统的改造观念，因地制宜梳理旗下潮州店房型，以轻改造，高装饰配比，将艺术美学基因植入酒店空间生态，打造美轮美奂的视觉盛宴和入住体验，呈现美妙悦旅时光。

2.升级需求定制化

改造所伴随的不确定性使大批投资人安全感备失，围绕业主的痛点进行的存量改造，是酒店品牌与其建立深度链接的情感密码。在维也纳酒店潮州店翻新改造期间，品牌以业主需求为基准，综合考量其资金痛点、品质顾虑以及资源调配难题制定个性化的改造方案，使酒店资金链条得以稳固、翻新品质得到保障，人力成本有效降低，同时用集团媒体资源提高门店曝光度与宣传，多维度赋予业主安全感。维也纳酒店潮州店在边运营边革新的步调中焕然一新。

3.品牌效能亮眼化

在存量升级过程中，低成本撬动更多的消费客群、拓展更大的溢价空间是品牌被青睐的秘密武器，维也纳品牌结合消费市场对酒店投资趋势进行深度解析，推出轻改造模式，均摊单房造价低至1.5-2万元左右；在旗下潮州店改造的过程中，维也纳酒店团队通过模块化的标准组装帮助投资人快速完成老店升级，重装饰轻装修、重模块轻施工的筹建功能，帮助缩短营建周期，品牌自有的生态闭环和强大后盾有效管控整体造价成本，为酒店降本增效赋能。升级后市场表现亮眼，呈现良好的溢价趋势，据投资人透露，溢价期望在40元左右。

在革新这条路上维也纳酒店全链条、细节化打磨，“因地制宜”落地产品，赢得投资人芳心。这不仅为存量酒店升级提供模范范式，也必将吸引更多投资者驻足。

酒店业已经到达了存量改造的赛点时刻，更具竞争力和生命力以及创新力的产品才能在赋能投资者的同时深链消费者，但老店焕新颜仅是标准动作，精细化管理和标准化运营才是获客的关键，未来，广阔的存量蓝海有待继续开拓，属于存量的春天已然来临。